BGH: Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnungen müssen jedes Jahr wiederholt werden

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass ein Wohnungsmieter eine Einwendung gegen eine vom Vermieter erstellte Betriebskostenabrechnung auch dann innerhalb der dafür vorgesehenen Zwölf-Monats-Frist erheben muss, wenn er die der Sache nach gleiche Einwendung schon gegenüber früheren Betriebskostenabrechnungen geltend gemacht hat.Der Kläger verlangt von den Beklagten, seinen Mietern, die Nachzahlung von Betriebskosten. Im Oktober 2004 hatte der Vermieter eine Betriebskostenabrechung für das Jahr 2003 erstellt, in der er unter anderem die Grundsteuer anteilig auf die Mieter umgelegt hatte. Dagegen wandten die Mieter unter anderem ein, dass sie gemäß der mietvertraglichen Vereinbarung nicht zur Übernahme dieser Kosten verpflichtet seien. Auch im Hinblick auf die im November 2005 erstellte Betriebskostenabrechung für das Jahr 2004 machten die Mieter unter anderem diesen Einwand geltend. Schließlich erstellte der Vermieter im Dezember 2006 eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005, in der er erneut die Grundsteuer anteilig auf die Mieter umlegte. Zu dieser Abrechnung äußerten sich die Mieter nicht.

Mit der Klage hat der Vermieter die danach noch offen stehenden Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2003 bis 2005 – insgesamt rund 800 € – geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Klage hinsichtlich der Jahre 2003 und 2004 mit der Begründung abgewiesen, dass die Grundsteuer, wie die Auslegung des Mietvertrags ergebe, nicht umlagefähig sei. Hinsichtlich des Jahres 2005 hat das Amtsgericht die Mieter zur Zahlung des noch offenen Betrages von rund 270 € verurteilt, weil die Beklagten es versäumt hätten, gegen die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 innerhalb der gesetzlichen Frist Einwendungen geltend zu machen. Die dagegen gerichtete Berufung der Mieter hat das Landgericht zurückgewiesen.

Die Revision der Mieter hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine erneute Beanstandung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 hinsichtlich der auf die Beklagten anteilig umgelegten Grundsteuer nicht deshalb entbehrlich war, weil die Beklagten bereits gegenüber den Betriebskostenabrechnungen für die vorangegangenen Jahre 2003 und 2004 jeweils fristgerecht eingewandt hatten, dass sie die Erstattung anteiliger Grundsteuer nicht schuldeten. Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB* muss der Mieter eine Einwendung, die er gegenüber einer Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr erheben will, dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten ab Zugang dieser Abrechnung mitteilen. Die Beanstandung einer früheren Betriebskostenabrechnung macht eine solche Mitteilung grundsätzlich auch dann nicht entbehrlich, wenn es sich der Sache nach um die gleiche Einwendung handelt. Ziel des Gesetzes ist es, durch Fristablauf Klarheit über die Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr zu erlangen. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn aufgrund der Beanstandung einer früheren Abrechnung nicht mehr zu verlangen wäre, dass eine spätere Abrechnung innerhalb der für diese Abrechnung laufenden Frist (erneut) beanstandet wird. Die erneute Geltendmachung einer gegenüber einer früheren Betriebskostenabrechnung bereits erhobenen Einwendung innerhalb der für das spätere Abrechnungsjahr laufenden Frist ist daher geboten, um das vom Gesetzgeber angestrebte Ziel der Rechtssicherheit durch Fristablauf zu erreichen.

PM des BGH vom 12.05.2010

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AG München: Mieter darf Nebenkosten-Belege abfotografieren

Nach einer jetzt veröffentlichten Entscheidung des Amtsgerichts München vom 21.09.2009 (412 C 34593/08) umfasst der Anspruch des Mieters in die Belege einer Nebenkostenabrechnung auch die Anfertigung von Fotografien oder Scans.
Eine Mieterin machte von Ihrem Belegeinsichtsrecht im Büro des Vermieters Gebrauch. Als ein Begleiter seine Digitalkamera zückte, um die vorgelegten Belege zu fotografieren, widersprach der Vermieter und untersagte das.
Die Mieterin zog daraufhin vor das Amtsgericht. Sie war der Ansicht, das Abfotografieren sei notwendig, um die Belege überprüfen zu können. Dem Vermieter entstünde dadurch schließlich auch kein Nachteil. Der Vermieter hielt dem entgegen, die Mieterin müsse jeweils genau darlegen, weshalb sie eine Belegablichtung benötige.

Das Gericht gab der Klage statt.

Ein Mieter habe das Recht, im Sinne einer effektiven Ausübung des Rechts auf Belegeinsicht handschriftliche Notizen und Abschriften anzufertigen.

Dem stehe aber das Anfertigungen von Ablichtungen der Belege mit technischen Hilfsmitteln, insbesondere durch Abfotografieren, Einscannen oder Kopieren gleich. Der Mieter nutze dann ledglich die fortschreitenden technischen Möglichkeiten und müsse sich nicht darauf verweisen lassen, mühsam und zeitaufwending handschriftliche Aufzeichnungen anzufertigen.

Die Entscheidung des Gerichtes kommt nicht überraschend. Es ist höchstrichterlich entschieden, dass ein Mieter jedenfalls dann keinen Anspruch auf die Übersendung von Belegkopien hat, wenn der Vermieter am gleichen Ort ansässig ist. Dem Mieter ist es dann zuzumuten, die Belege in den Räumlichkeiten des Vermieters einzusehen. Das Prüfungsrecht des Mieters würde aber unzumutbar eingeschränkt, wenn er die ihm vorgelegten Kopien nicht auch kopieren dürfte, um diese später in Ruhe auf ihre Richtigkeit hin überprüfen zu können. Denn dann würde das Belegeinsichtrecht nur auf die erste Inaugenscheinnahme begrenzt.
Nach der Entscheidung des Amtsgerichts München wird es einem Mieter auch gestattet sein, einen Taschenkopierer oder Scanner zur Belegeinsichtnahme mitzunehmen, um vor Ort direkt Kopien oder Scans zu fertigen – einfacher und ordentlicher als das Abfotografieren ist dies allemal.

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