BGH: Begründung einer fristlosen Kündigung wegen Mietrückstand

Ein Mietvertrag kann gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB aus wichtigem Grund fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter entweder „für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist“, oder „in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.“

Die fristlose Kündigung ist gem. § 569 Abs. 4 BGB zu begründen. Der Zahlungsrückstand, auf den die Kündigung gestützt wird, ist also anzugeben.

Zweck des Ganzen ist es,  dem Mieter die Erkenntnis zu ermöglichen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose Kündigung stützt. Er soll in die Lage versetzt werden zu prüfen, ob er sich dagegen verteidigen kann. Der Bundesgerichtshof hat dazu entschieden, dass es zur Begründung der Kündigung ausreichend ist, wenn der Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angegen und der Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert wird.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat nun in einer aktuellen Entscheidung (Urteil vom 12.05.2010 – VIII ZR 96/09) entschieden, dass dieser Grundsatz auch für Kündigungen gilt, die auf frühere Mietrückstände gestützt werden.

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatten die Mieter von März 2004 bis einschließlich Oktober 2007 überwiegend nur eine geminderte Miete gezahlt. Im Mai 2007 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos und listete in der Kündigung die aus ihrer Sicht von Mai 2004 bis April 2007 aufgelaufenen Mietrückstände in Bezug auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen jeweils monatsbezogen auf. Die Kündigung stützte Sie auf einen errechneten Gesamtrückstand für Kaltmiete von 5.303,27 € sowie für die Vorauszahlungen von 2.038,80 €.

Nach der Entscheidung des BGH ist die Kündigung formell wirksam, denn die Mieter konnten anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen, von welchem Mietrückstand die Vermieterin ausging und mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen.

Vermieter sollten, wenn sie dem Mieter wegen Zahlungsverzug kündigen, sorgsam darauf achten, dass der die Kündigung begründende Rückstand transparent dargelegt wird, damit der Mieter den Kündigungsgrund überprüfen kann.

Mieter, die eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstandes erhalten, sollten im Gegenzug anwaltlich prüfen lassen, ob die Kündigung den vorstehenden Voraussetzungen genügt – andernfalls ist sie nämlich bereits formell unwirksam was dazu führt, dass das Mietverhältnis nicht beendet ist.

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Bei Zahlungsverzug des Mieters: Vermieter darf Warmwasserversorgung unterbrechen

Der Vermieter von Wohnraum darf die Warmwasserversorgung einstellen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete und der Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug ist. Dies hat jedenfalls das Amtsgericht Waldshut-Tiengen mit Beschluss vom 06.07.2009 entschieden.

Nach Auffassung des Gerichtes steht dem Vermieter ein entsprechendes Zurückbehaltungsrecht zu, das auch dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz nicht widerspricht, wenn der Vermieter nicht sämtliche Grundversorgungsleistungen wie Wasser und Strom, sondern lediglich die Warmwasserversorgung kappt.

Zwischen den Parteien des Rechtsstreits bestand seit dem 01.07.2008 ein Mietverhältnis. Die Mieterin war seit Mai 2009 unstreitig mit der Miete in Höhe von 610,00 Euro sowie 150,00 Euro Nebenkosten in Rückstand. In der Folge unterbrach der Vermieter deshalb die Versorgung der Wohnung mit Warmwasser.

Die Mieterin versuchte daraufhin beim Amtsgericht eine einstweilige Verfügung mit dem Ziel zu erwirken, dass dem Vermieter aufgegeben werden sollte, die Warmwasserversorgung der Wohnung wieder herzustellen. Sie vertrat die Auffassung, das Warmwasser dringend zum Duschen und Waschen zu benötigen.

Der Vermieter vertrat im Verfügungsverfahren hingegen die Auffassung, zur Unterbrechung der Warmwasserversorgung berechtigt gewesen zu sein – immerhin habe der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung vom 06.05.2009 sogar die Unterbrechung der Versorgung mit Heizwärme gebilligt (BGH XII ZR 137/07 ).

Dem schloss sich das Amtsgericht an.

Die Mieterin habe keinen Anspruch darauf, dass die Warmwasserzufuhr wieder hergestellt wird, da sie unstreitig mit der Miete und den Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug sei. Dem Vermieter stünde deshalb ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB zu, bei dessen Ausübung allerdings der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu wahren sei.

Aufgrund des Interesses des Vermieters an der Bezahlung der Miete sowie der Tatsache, dass er für die Warmwasserkosten in Vorleistung treten müsse und es nicht gesichert sei, dass er diese zurückerhalte, erscheine es verhältnismäßig, lediglich die Warmwasserzufuhr zu unterbrechen.

Fazit: Kalt duschen ist gesund, aber nicht jedermanns Sache. Mieter, die mit der Zahlung von Miete und Betriebskostenvorauszahlungen in Rückstand geraten, laufen Gefahr, bis zum Ausgleich der Ansprüche des Vermieters auf Warmwasser verzichten zu müssen.

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