BGH: Mieter muss Schönheitsreparaturen selbst vornehmen dürfen

Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 BGB ist ein Vermieter während der Mietzeit zur Instandhaltung der Mietsache verpflichtet. Dazu gehören auch die aufgrund der üblichen Abnutzung der Mietsache anfallenden Schönheitsreparaturen, also Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen.

Allerdings ist es zulässig und üblich, diese Renovierungspflichten durch eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag auf den Mieter abzuwälzen.

Eine solche Klausel setzt aber voraus, dass dem Mieter das Recht eingeräumt wird, die Schönheitsreparaturen in Eigenleistung zu erbringen.

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH)musste sich jetzt mit einer Klausel befassen, die jedenfalls auch dahin verstanden werden konnte, dass der Mieter die Arbeiten nicht selbst vornehmen, sondern durch einen Fachhandwerker ausführen lassen musste.

Diese Mietvertragsklausel lautete:

„Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wie z.B. das Kalken, Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen, in der Wohnung ausführen zu lassen, (…)“

Der BGH (Urteil vom 9. Juni 2010 – VIII ZR 294/09) entschied, dass diese Klausel unwirksam sei, da sie einer Inhaltskontrolle gem. § 307 Abs. 1 BGB nicht standhalte.
Die „kundenfeindlichste“ Auslegung dieser Klausel ergebe nämlich, dass der Mieter danach die Renovierungsarbeiten nicht selbst durchführen dürfe, sondern von einem Dritten, einer Fachfirma, vornehmen lassen müsse. Dies stelle aber eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Denn Schönheitsreparaturen seien – egal ob sie der Mieter oder der Vermieter durchführen muss – lediglich fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen.

Dazu bedarf es aber nicht zwingend der Durchführung der Arbeiten durch eine Fachfirma.

Die Entscheidung des BGH zeigt erneut, dass Mieter, bevor sie den Pinsel schwingen und neue Tapeten an die Wände kleben gut daran tun, erst einmal anwaltlich prüfen zu lassen, ob sie überhaupt wirksam zur Renovierung der Wohnung verpflichtet sind.

Vermieter, die bei Vertragsschluss nicht sorgsam darauf achten, dass die entsprechende Klausel im Mietvertrag rechtlich wasserdicht ist, gehen die Gefahr ein, spätestens beim Auszug des Mieters eine unliebsame Überraschung zu erleben.
Auch diesen sei daher vor Abschluss des Mietvertrages eine anwaltliche Beratung ans Herz gelegt.

BGH: Eigenbedarf auch für Neffen und Nichten

Die Anforderungen an die Kündigung eines Mietvertrages wegen Eigenbedarfs sind hoch. Nach § 573 Abs. 2 BGB liegt Eigenbedarf vor, wenn „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“.

Ob Nichten und Neffen zu dem berechtigten Personenkreis der engen „Familienangehörigen“ im Sinne der Vorschrift gehören, war in der Rechtsprechung bislang umstritten. Eine Entscheidung des Amtsgerichts Ludwigsburg bejahte dies, dagegen lehnten das Landgericht Berlin, das Landgericht Münster und das Landgericht Wiesbaden Eigenbedarf für Nichten und Neffen ab. Dabei wurde der weiter Begriff der „Familienangehörigkeit“ eingeschränkt und auf die Notwendigkeit einer besonderen persönlichen Beziehung zum Vermieter abgestellt.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof hat nun mit der unklaren Rechtslage in einem am 27.01.2010 verkündeten Urteil (VIII ZR 159/09) höchstrichterlich Schluss gemacht und entschieden, dass ein Vermieter auch Eigenbedarf für Nichten und Neffen geltend machen kann.
In Fortführung seiner bisherigen Rechtsprechung hat der Senat die Entscheidung damit begründet, dass nicht nur Geschwister, sondern auch deren Kinder noch so eng mit dem Vermieter verwandt sind, dass es auf eine eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung zum Vermieter im Einzelfall nicht ankommt.

Künftig können Vermieter also auch mit der Begründung kündigen, dass sie die Mietwohnung ihrer Nichte zur Verfügung stellen wollen, wenn diese z.B. einen eigenen Hausstand gründen will.

Die inhaltlichen und formellen Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung bleiben jedoch unvermindert hoch. Zur Vermeidung von Form- oder Begründungsfehlern ist Vermietern daher auf jeden Fall zu empfehlen, vor Ausspruch der Kündigung konkreten anwaltlichen Rat einzuholen.

Denn wer hier am falschen Ende spart, risikiert nicht nur, dass die Kündigung vor Gericht keinen Bestand hat, sondern auch noch Schadensersatzansprüche des Mieters: Eine unwirksame Kündigung kann nämlich eine Vertragsverletzung darstellen, die entsprechende Ansprüche des Mieters begründen kann.

BGH: Genossenschaftlicher Gleichbehandlungsgrundsatz bei Mieterhöhungen

Auf einen Grundsatz, dass sich eine Mieterhöhung an alle Mieter eines Hauses gleichermaßen richten muss, kann sich der Mieter einer Genossenschaftswohnung, der als einziger Mieter die Miete wegen Baulärm gemindert hat, nicht berufen. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 14. Oktober 2009 (Az. : VIII ZR 159/08) entschieden.

Hintergrund der Entscheidung:

Die Klägerin war seit 1971 Mieterin einer Genossenschaftswohnung in Köln. Die Genossenschaft führte im Herbst 2005 Sanierungsarbeiten an den Balkonen der Wohnanlage aus und tauschte zudem die Fenster aus.

Dabei wies die Genossenschaft darauf hin, dass sie in der Regel von einer Erhöhung der Miete aus Anlass von Modernisierungsmaßnahmen absehe. Allerdings müssten Genossenschaftsmitglieder, die wegen der Bauarbeiten auf Ihrem Recht der Minderung der Miete bestünden, damit rechnen dass die Miete zum nächstmöglichen Zeitpunkt erhöht würde.

Die Klägerin kümmerte das jedoch nicht: Sie minderte die Miete wegen der Bauarbeiten um 50% und bekam daraufhin von der Genossenschaft ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete vorgelegt. Dem stimmte die Klägerin nicht zu.

Die Genossenschaft klagte in der Folge ihren Anspruch auf Zustimmung zum Mieterhöhungsbegehren ein. Amtsgericht (1. Instanz) und Landgericht (2. Instanz) gaben ihr Recht, da das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB berechtigt sei.

Die Klägerin zog daraufhin in die Revision vor den BGH. Sie sah den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz verletzt, weil sie als einzige Mieterin im Hause die Mieterhöhung erhalten habe. Der BGH sah dies aber nicht so und bestätigte die Urteile von Amts- und Landgericht Köln:

Nach dem genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz dürfen einzelne Mitglieder der Genossenschaft nicht ohne sachlichen Grund anders behandelt werden, als andere Mitglieder. Wesentlich gleiche Sachverhalten dürfen nicht willkürlich ungleich oder wesentlich ungleiche Sachverhalte willkürlich gleich behandelt werden.

Eine solche Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzes verneinte der BGH: Die Klägerin habe, als einziges Mitglied der Genossenschaft, die Miete wegen der durch die Bauarbeiten verursachten Beeinträchtigungen gemindert und deshalb keinen Anspruch darauf, dass die Genossenschaft ihr gegenüber auf eine nach § 558 BGB zulässige Mieterhöhung ebenso verzichtete, wie gegenüber den anderen Bewohnern des Hauses, die keine Minderung geltend gemacht hatten. Die Klägerin habe, wie alle anderen Genossenschaftsmitglieder auch, die Wahl gehabt, auf die Minderung zu verzichten, und dafür keine Mieterhöhung zu erhalten.

Aus dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung folge nicht, dass die Klägerin sowohl in den Genuss der Mietminderung, als auch des freiwilligen Verzichts der Beklagten auf die nach § 558 BGB zulässige Mieterhöhung kommen muss.

Die Entscheidung ist konsequent: Nicht nur in Köln gelten die bekannten Grundsätze: „Die eine Hand wäscht die andere“ und „Wie Du mir, so ich Dir.“ Die Klägerin war nicht bereit, freiwillig auf ihr Recht zur Mietminderung zu verzichten, erwartete aber einen ebensolchen Rechtsverzicht von der Genossenschaft. Dem haben die mit der Sache befassten Gerichte nun zurecht eine deutliche Abfuhr erteilt, was im Ergebnis fair ist: Denn hätte die Genossenschaft auch der Klägerin gegenüber auf eine Mieterhöhung verzichtet, wären damit alle anderen Genossenschaftsmitglieder, die auf Ihr Minderungsrecht verzichtet haben, die Dummen gewesen.

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